Kapitałochłonny, ale prosty biznes – zarabianie na wynajmie nieruchomości

Dominik Jańczak: Jak zaczęła się Twoja przygoda z inwestowaniem w nieruchomości?

Anonimowy Inwestor: Wszystko rozpoczęło się dość przypadkowo. Mój znajomy, który kiedyś u mnie pracował, wyprowadził się z ciekawego dwupokojowego mieszkania na poznańskiej Wildzie. Poinformował mnie, że lokal będzie wystawiony na sprzedaż za dobrą cenę. Postanowiłem skorzystać z okazji i kupiłem to mieszkanie wraz z garażem. Od razu przeznaczyłem je na wynajem. Oczywiście najpierw musiałem je nieco odświeżyć. Przy okazji miałem drobne problemy z poprzednią najemczynią, która do dziś nie oddała mi kaucji i przestała odbierać telefony, ale cóż – takie rzeczy się zdarzają w tym biznesie.

DJ: Czy wszystkie Twoje nieruchomości są aktualnie wynajmowane?

AI: Tak, 100% moich mieszkań jest zawsze wynajętych. To kwestia odpowiedniego podejścia do biznesu i zrozumienia prostego rachunku ekonomicznego. Znacznie lepiej jest ustalić nieco niższy czynsz i mieć mieszkanie wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, niż podkręcać stawki i ryzykować, że lokal będzie stał pusty przez kilka miesięcy. Jeśli mieszkanie jest wynajęte jedynie przez 6, 8 czy nawet 10 miesięcy w roku, to po prostu się to nie opłaca.

DJ: W jaki sposób zarządzasz swoimi nieruchomościami?

AI: Dziś zlecam to zewnętrznej firmie, która za 10% wartości czynszu zarządza całym procesem – zajmuje się wszelkimi naprawami, odczytami liczników, remontami, protokołami zdawczo-odbiorczymi. Współpracuję też z agentką, która szuka mi najemców, gdy ktoś się wyprowadza, o ile oczywiście sam najemca nie wprowadzi kogoś na swoje miejsce, co czasem się zdarza.

DJ: Czy od początku korzystałeś ze wsparcia profesjonalistów?

AI: Jeśli chodzi o wynajem, to tak – od początku współpracowałem z pośrednikami. To jest po prostu robota, którą trzeba zlecić odpowiednim partnerom. Na rynku jest bardzo dużo agentów, którzy żyją z pośrednictwa. Natomiast jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomościami, to początkowo robiłem to sam. Dopóki wszystko działa sprawnie, to nie ma problemu – wystawiasz faktury i tyle. Jednak gdy zaczynają się jakieś komplikacje – zalanie, remont, który trzeba ogarnąć – to potrzeba na to bardzo dużo czasu. Dlatego w okolicach zakupu dziesiątego mieszkania zdecydowałem się na outsourcing zarządzania.

Znalezienie odpowiedniej firmy zarządzającej było większym wyzwaniem, ponieważ większość organizacji zarządczych chce nadzorować całe kamienice lub wspólnoty. Ostatecznie znalazłem biuro zarządzające dużymi wspólnotami, które przy okazji rozszerza swoje portfolio o zarządzanie pojedynczymi mieszkaniami.

DJ: Jak dobierałeś partnerów biznesowych? Czy trafiłeś od razu na odpowiednie firmy?

AI: Na szczęście nie naciąłem się na nieuczciwych partnerów. Oczywiście zdarzało się, że na etapie rozważania oferty rezygnowałem z niektórych firm. Z obecnymi partnerami na początku musieliśmy się dotrzeć, ale myślę, że to normalne przy większości usług – trzeba znaleźć wspólny język i zrozumieć, że to jest biznes, w którym każdy musi zarobić.

DJ: Na co przede wszystkim zwracasz uwagę przy wyborze firmy zarządzającej?

AI: Przede wszystkim muszą mieć więcej niż jednego pracownika w danym mieście. To może wydawać się banalne, ale jest niezwykle istotne. Gdy ta osoba zachoruje, wyjedzie na wakacje czy ma jakieś sprawy rodzinne, potrzebujesz kogoś, kto go zastąpi. Osoba zarządzająca powinna być dostępna praktycznie 24 godziny na dobę w sytuacjach kryzysowych – gdy sąsiad dzwoni, że leci woda i zalewa mieszkanie, ktoś zatrzasnął klucze, trzeba pilnie zrobić przegląd pieca gazowego, który nie działa. To sprawy często związane z bezpieczeństwem albo komfortem innych mieszkańców niż moi wynajmujący, które muszą być załatwione natychmiast.

To jest też jeden z głównych powodów, dla których sam tego nie robię. Gdy jestem na wakacjach, chcę naprawdę odpoczywać, a nie martwić się, że komuś cieknie zawór pod wanną i zalewa mieszkanie piętro niżej.

DJ: Jak wygląda kwestia podatkowa przy inwestowaniu w nieruchomości? Kupujesz mieszkania jako aktywa firmowe?

AI: Polski Ład mocno namieszał w tej kwestii. Wcześniej, prowadząc działalność gospodarczą, opłacało się kupować nieruchomości na siebie. Jednoosobowa działalność gospodarcza nie ma osobowości prawnej, więc cokolwiek kupujesz, wrzucasz w koszty, ale formalnie kupujesz to na siebie.

Przed Polskim Ładem można było wrzucić nieruchomość w środki trwałe i rozliczać normalnie na podatku liniowym – w moim przypadku wrzucałem wszystko, co związane z mieszkaniem, łącznie z amortyzacją, w koszty. Obecnie nie da się już tego zrobić w ten sposób. Jestem więc na zwykłym podatku ryczałtowym – 8,5% do pewnej kwoty, a powyżej 12,5%.

DJ: Jak liczysz zwrot z takich inwestycji? W jakim horyzoncie czasowym?

AI: To skomplikowana kalkulacja z wieloma niewiadomymi. Nie wiemy, jak będzie wyglądała inflacja, o ile wzrosną koszty, podatek od nieruchomości i tym podobne. Nie wiemy też, co będzie się działo na rynku. Obecnie mamy dosyć dobrą sytuację – paradoksalnie z powodu wojny za naszą wschodnią granicą mamy dużo uchodźców, którzy muszą gdzieś mieszkać. To zupełnie inna sytuacja niż w czasie pandemii, gdy nagle pojawiło się sporo pustostanów, bo ludzi nie było stać na mieszkanie, wracali do rodziców, do domów rodzinnych, szukali czegoś mniejszego i tańszego.

Najprościej obliczyć zwrot, dzieląc wartość nieruchomości przez roczny czynsz. Ja mam taką granicę bólu 13–14 lat. Jeśli zmieszczę się w całkowitym zwrocie w tym czasie, to jest okej. Oczywiście zakładamy przy tym, że wzrost cen będzie powiązany z realną inflacją. Wszystko, co się mieści w tych 13–14 latach albo poniżej, uważam za dobrą inwestycję.

DJ: Czy z perspektywy tych ośmiu lat inwestowania w nieruchomości jakieś rzeczy zrobiłbyś inaczej w swoim procesie inwestycyjnym?

AI: Może kupiłbym kilka nieruchomości więcej, posiłkując się kredytem. Po 8 latach miałbym już co najmniej połowę tego kredytu spłaconą. Poza tym korzystałbym z innych firm remontowych, które generowały mniej problemów… Ogólnie rzecz biorąc, myślę, że wszystko idzie całkiem dobrze. Jak już wspomniałem, jest to biznes kapitałochłonny, ale prosty – prosty w zarządzaniu, prosty w ogarnięciu, prosty w obliczeniu stopy zwrotu i w przewidywaniu, ile przyniesie przychodu.

DJ: Czy miałeś jakieś problemy z najemcami?

AI: Tak, ale na szczęście tylko z jedną rodziną, która nie płaciła i ostatecznie zniknęła. Komornik już dopadł jedną z tych osób, więc będziemy ściągać zaległości. Mieliśmy też problem z głośnymi studentami, choć najbardziej bolało to oczywiście ich sąsiadów.

Największym wyzwaniem było wytłumaczenie mieszkańcom bloku, że jeśli jest problem z hałasem, to oni mają dzwonić na policję, bo ja, będąc kilkadziesiąt kilometrów dalej, o godzinie 23:00 nie jestem w stanie zbyt wiele zrobić. Ostatecznie studenci zrozumieli, że mają zachowywać się w granicach przyzwoitości, jeśli nadal chcą mieszkać w tamtym mieszkaniu.

Zdarzają się też problemy z sąsiadami, którym nie podoba się, że ktoś kupił mieszkanie za ścianą, piętro niżej czy wyżej, i wynajmuje je obcym. To takie trochę szukanie dziury w całym, ale niestety taki mamy czasami klimat.

DJ: Czy w dłuższej perspektywie widzisz jakieś ryzyka dla swojego biznesu opartego o wynajem nieruchomości?

AI: Mówi się o podatku katastralnym, czyli daninie od wartości nieruchomości. To jest pewne ryzyko, ale ten podatek dotknie wszystkich, więc wszystkie czynsze pójdą w górę. Jak to zwykle bywa, ostatecznie zapłaci zwykły szary Kowalski – podobnie wyglądało to z opłatami bankowymi, gdy nagle wprowadzono dodatkowe daniny, a bank przerzucił je na użytkowników, notując rekordowe przychody.

Na pewno każdą nieruchomość trzeba mieć dobrze ubezpieczoną. Warto szukać kompleksowych ofert. Ja kupuję polisy trzyletnie płatne z góry – taniej się nie da. Mam wtedy zabezpieczenie i nie muszę co chwilę odbierać telefonów od agenta, logować się na kolejnych portalach ubezpieczycieli i zawracać sobie tym głowę.

DJ: W jaki sposób podchodzisz do kwestii lokalizacji? Inwestujesz tylko w jednym mieście?

AI: Staram się inwestować w jednym mieście, a nawet w jednej dzielnicy, żeby wszystko było blisko i łatwiej było tym zarządzać. Miałem kiedyś bardzo atrakcyjną nieruchomość pod Poznaniem, ze zwrotem poniżej 10 lat, ale zrezygnowałem z niej. Okazało się, że za usunięcie sześciu dziur w ścianie po telewizorze, który najemca zamontował bez mojej zgody, zapłaciłbym prawie 1500 zł. Pracownik musiałby trzykrotnie dojechać z miasta – pierwszego dnia zaszpachlować dziury, drugiego dnia przeszlifować i zagruntować ścianę, a trzeciego pomalować. Robota trwałaby może dwie godziny, ale biorąc pod uwagę trzy dni dojazdów po kilkanaście kilometrów – to się po prostu w ogólnym rozrachunku nie opłacało.

Rozmawiając z ludźmi z branży, zauważam, że większość stara się inwestować w jednym miejscu, a nie latać po całym mieście czy okolicy.

DJ: W jaki sposób masz skonstruowaną umowę z najemcami?

AI: Mam najzwyklejszą umowę najmu. Nie bawię się w najem okazjonalny, choć może kiedyś będzie trzeba. Na razie robię umowy na czas określony, na rok. To jest zabezpieczenie – ja wiem, do kiedy będzie najemca, a najemca wie, że do tego czasu, jeśli nie złamie postanowień umowy, nie mogę go wyrzucić. To jest bezpieczne i uczciwe rozwiązanie, bo obie strony mają coś konkretnego w ręku.

Jeśli najemca chce się zameldować na czas określony albo wykupić kartę parkingową, może to zrobić na czas trwania umowy. Im bardziej najemca zwiąże się z danym mieszkaniem i okolicą, tym lepiej dla mnie.

DJ: Jaką masz politykę kaucyjną? Jak podchodzisz do kwestii normalnego zużycia mieszkania?

AI: Kaucja dla każdego mieszkania jest nieco wyższa niż miesięczny czynsz. Jeśli chodzi o normalne zużycie, to wiadomo, że malowanie co kilka lat jest na koszt właściciela. Natomiast drobne naprawy jak cieknący kran czy przepalona żarówka pozostają w gestii najemcy – musi je wykonać zgodnie z umową. Chodzi tutaj o to, żeby uniknąć sytuacji, w której najemca z kawalerki dzwoni do mnie, żebym przyjechał wymienić żarówkę, bo ta nie świeci.

DJ: Myślisz o inwestowaniu w nieruchomości za granicą. Na co zwracasz uwagę i jak zamierzasz dobierać kierunki inwestycyjne w tym kontekście?

AI: Im głębiej wchodzę w te tematy, tym więcej rzeczy nie wiem i tym więcej mnie przeraża. Szczególnie niepokoi mnie brak merytorycznych informacji i wsparcia ze strony firm, które próbują sprzedawać Polakom nieruchomości za granicą.

Bardzo często oferowane są nieruchomości bez obsługi. Jeśli kupujesz dla siebie apartament nad morzem na wakacje, to nie potrzebujesz opieki nad nim – po prostu przyjeżdżasz i korzystasz. Ale jeśli chcesz mieć nieruchomość na wynajem, pojawia się wiele pytań: komu ją wynajmiesz, kto ją posprząta między najmami, kto dokona napraw, kto zajmie się serwisowaniem, kto odczyta liczniki? Bardzo często w ofercie nie ma takich usług – jest tylko sama sprzedaż, bo to najprostsze: duży obrót, duży pieniądz.

Dodatkowo firmy często oferują nierealistyczny zwrot. Na przykład na targach inwestycyjnych w Warszawie można było zobaczyć oferty z kilkunasto- czy kilkudziesięcioprocentowym zwrotem rocznie. Od takich ofert trzeba po prostu od razu uciekać.

Poza Unią Europejską kwestie własności i zakupu są dla mnie bardzo niejasne. Na przykład, o ile się nie mylę, w Dubaju nie jest się właścicielem nieruchomości – to coś na wzór naszego prawa wieczystego użytkowania. Wydasz dużo pieniędzy, a potem okaże się, że Twój wnuk już nie będzie miał tej nieruchomości, bo po jakimś czasie przejdzie ona na własność skarbu państwa.

W krajach azjatyckich cała dokumentacja jest w ich lokalnych językach, pełnych „krzaczków”. Tak naprawdę nie wiemy, co podpisujemy. Umowę możemy skonstruować po angielsku, ale nie jesteśmy w stanie sami zweryfikować wpisu do ksiąg wieczystych ani sprawdzić, czy osoba, z którą podpisujemy umowę, jest notariuszem. W wielu krajach nie ma nawet takiej instytucji jak notariusz, więc nie wiemy, czy umowa jest dobrze skonstruowana.

Są kraje, w których nie mamy ambasady ani konsulatu, więc brakuje dostępu do merytorycznego wsparcia ze strony znawców danego regionu mówiących w naszym języku. Wiele rzeczy wygląda pięknie na pierwszy rzut oka, ale często nie otrzymujemy odpowiedzi na zadane pytania, bo sam sprzedający, który ma „coś fajnego”, jakiś kontakt za granicą i ładne foldery sprzedażowe, dokładnie nie wie, co to jest.

Brakuje wielu informacji, szczególnie poza Unią Europejską. Wspólnota ma raczej ujednolicone przepisy, ale pytanie, na ile opłacalne są inwestycje w UE? Duże miasta turystyczne, jak Barcelona czy Berlin, bardzo mocno ograniczają możliwość najmu krótkoterminowego. Turyści niby zostawiają pieniądze, ale też powodują problemy – rozbijają butelki, załatwiają się w parkach, często wyrządzają więcej szkód niż przynoszą korzyści.

Europa nie ma jakichś wyjątkowych mórz, a ceny nieruchomości są strasznie wysokie. Wydaje mi się, że turysta i tak będzie korzystał z Turcji, Egiptu, Maroka i innych podobnych kierunków. Nie mam doświadczenia z inwestowaniem za granicą, ale patrząc na to wszystko, a dodatkowo na problemy np. w Hiszpanii z legalnym przygotowaniem lokali, widzę dużo niewiadomych.

Jako osoba dość ostrożna, nie znalazłem jeszcze oferty, która by mnie przekonała, choć szukam możliwości zainwestowania na rynkach, na które nie wpłyną zawirowania w naszej strefie geopolitycznej. Chodzi o to, że jeśli będzie jakiś problem z inflacją czy ustawodawstwem w Unii Europejskiej, to rynki azjatyckie raczej to nie dotknie. W każdym razie przed ulokowaniem tam kapitału czeka mnie jeszcze sporo analiz i zbierania informacji.

DJ: Dziękuję za rozmowę.