Małe mieszkanie czy lokal 3-pokojowy – która inwestycja dziś przynosi wyższe ROI? Analiza rynku najmu

Małe kawalerki od kilku lat pozostają jednym z najczęściej wybieranych produktów inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym. Ich popularność wynika przede wszystkim z relatywnie niskiej ceny zakupu, dużej płynności oraz szerokiej grupy potencjalnych najemców. Tego typu lokale szczególnie dobrze odpowiadają na potrzeby studentów, młodych pracowników oraz osób migrujących do dużych miast za pracą.

W praktyce oznacza to, że inwestorzy decydujący się na zakup małych lokali mogą liczyć na relatywnie szybkie znalezienie najemcy oraz możliwość uzyskania wyższej stopy zwrotu w przeliczeniu na metr kwadratowy. Mniejsze mieszkania generują bowiem wyższe stawki najmu w relacji do swojej powierzchni, a ryzyko długotrwałych pustostanów jest w tym segmencie niższe niż w przypadku większych lokali.

Małe mieszkania pozostają produktem inwestycyjnym o bardzo stabilnym popycie. Widzimy, że nawet w okresach spowolnienia gospodarczego zapotrzebowanie na nieduże, dostępne cenowo mieszkania na wynajem utrzymuje się na wysokim poziomie. Dla wielu inwestorów to pierwszy krok na rynku nieruchomości i sposób na budowę portfela mieszkań na wynajem.

Jednocześnie rosnące ceny zakupu mieszkań sprawiają, że próg wejścia w inwestycje w nieruchomości systematycznie rośnie. W tym kontekście małe kawalerki nadal pozostają najbardziej dostępne kapitałowo, co dodatkowo napędza popyt inwestycyjny.

Zupełnie inną rolę w portfelach inwestorów pełnią mieszkania trzypokojowe. Choć ich rentowność liczona procentowo bywa niższa niż w przypadku najmniejszych lokali, to wyróżniają się one znacznie większą stabilnością najmu i dłuższym okresem zamieszkania najemców.

Duże mieszkania są najczęściej wybierane przez rodziny oraz osoby planujące dłuższy pobyt w danej lokalizacji. Oznacza to mniejszą rotację najemców, niższe koszty związane z obsługą najmu oraz większą przewidywalność przychodów w długim horyzoncie czasowym.

Widzimy wyraźny wzrost zainteresowania większymi mieszkaniami wśród najemców, którzy traktują wynajem jako rozwiązanie długoterminowe. Zmienia się model życia, wiele osób odkłada decyzję o zakupie własnego lokum, a wynajem staje się alternatywą na wiele lat. To sprawia, że mieszkania trzypokojowe zyskują na znaczeniu jako stabilny produkt inwestycyjny.

Co więcej, większe mieszkania lepiej zachowują wartość w długim okresie oraz są mniej podatne na wahania rynkowe. W sytuacjach spowolnienia gospodarczego to właśnie segment rodzinny często pozostaje najbardziej stabilny.

Eksperci zwracają uwagę na to, że rynek najmu przechodzi obecnie transformację jakościową. Najemcy coraz większą wagę przywiązują do standardu mieszkań, lokalizacji, dostępności usług oraz funkcjonalnego układu pomieszczeń. W efekcie zarówno małe, jak i większe mieszkania muszą dziś spełniać wyższe wymagania niż jeszcze kilka lat temu.

Z kolei rosnące znaczenie pracy zdalnej sprawia, że wiele osób poszukuje mieszkań umożliwiających wydzielenie przestrzeni do pracy. Ten trend sprzyja większym lokalom, które zapewniają większą elastyczność aranżacyjną. Jednocześnie wysoka mobilność młodych ludzi i rosnące koszty życia w dużych miastach wciąż podtrzymują silny popyt na małe, kompaktowe mieszkania.

Analiza Pekabex Development pokazuje, że odpowiedź zależy przede wszystkim od strategii inwestora i horyzontu czasowego inwestycji. Kawalerki oferują wyższe stopy zwrotu w krótszym okresie oraz większą płynność inwestycji. Z kolei mieszkania trzypokojowe zapewniają stabilność, niższe ryzyko oraz przewidywalność przychodów w długim terminie.

Nie mówimy dziś o wyborze lepszy–gorszy, lecz o wyborze dopasowanym do strategii inwestora. Kawalerki to rozwiązanie dla osób nastawionych na maksymalizację bieżącego zwrotu. Mieszkania trzypokojowe to inwestycja w stabilność i długofalową wartość. Coraz częściej obserwujemy też inwestorów, którzy łączą oba segmenty w jednym portfelu, dywersyfikując ryzyko.

W obecnych realiach rynkowych coraz większego znaczenia nabiera dywersyfikacja portfela nieruchomości. Łączenie różnych typów mieszkań pozwala inwestorom równoważyć wyższą rentowność najmniejszych lokali ze stabilnością większych mieszkań rodzinnych. W praktyce oznacza to budowanie portfela, który jest odporny zarówno na wahania koniunktury gospodarczej, jak i zmiany preferencji najemców.

W najbliższych latach rynek najmu będzie coraz bardziej segmentował się pod względem potrzeb lokatorów. Jedna grupa najemców będzie poszukiwać niewielkich, dobrze skomunikowanych mieszkań w centrach miast, zapewniających mobilność i elastyczność. Druga – coraz liczniejsza – będzie traktować najem jako długoterminową alternatywę dla kredytu hipotecznego i poszukiwać większych, komfortowych mieszkań przystosowanych do życia rodzinnego i pracy zdalnej. Portfel inwestycyjny obejmujący oba segmenty pozwala odpowiadać na potrzeby obu tych grup jednocześnie.

Dywersyfikacja pełni również funkcję zabezpieczenia finansowego. W okresach spowolnienia gospodarczego lub spadku dostępności kredytów hipotecznych rośnie popyt na najem długoterminowy, co sprzyja większym mieszkaniom. Z kolei w fazach ożywienia gospodarczego i zwiększonej mobilności zawodowej rośnie zapotrzebowanie na mniejsze lokale, które szybciej rotują i pozwalają podnosić stawki najmu. Zróżnicowany portfel umożliwia więc stabilizację przepływów finansowych niezależnie od cyklu gospodarczego.

Coraz więcej inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych przyjmuje strategię budowania portfela mieszkań o różnej powierzchni, lokalizacji i standardzie wykończenia. Takie podejście pozwala minimalizować ryzyko pustostanów, zwiększać elastyczność reagowania na zmiany rynkowe oraz skuteczniej planować rozwój inwestycji w długim horyzoncie.

Dywersyfikacja przestaje być dziś opcją, a staje się standardem odpowiedzialnego inwestowania w nieruchomości, szczególnie w warunkach dynamicznych zmian gospodarczych i demograficznych.

Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development