Mapa inwestowania w nieruchomości

Zawsze powtarzam, że rynek nieruchomości daje duże pole manewru. Można na nim działać na wiele różnych sposobów – zarówno pod względem form, jak i strategii. Właśnie dlatego każdy, kto chce wejść w nieruchomości, powinien odpowiedzieć sobie na pytanie: „Chcę tu zarabiać czy inwestować?”. Niby jedno i to samo, ale nie do końca. Różnica jest naprawdę istotna.

 

Zarabianie na nieruchomościach to tak naprawdę prowadzenie biznesu. To aktywna praca, której celem jest generowanie dochodu, często w krótkim okresie. Na nieruchomościach można zarabiać np. przez flipowanie, czyli kupowanie mieszkań czy domów poniżej wartości rynkowej, ich remont i szybką sprzedaż z marżą. Niestety wiąże się to z koniecznością zaangażowania pieniędzy, uwagi oraz tego, co jest najrzadszym zasobem – czasu. Trzeba szukać okazji, prowadzić negocjacje, zarządzać remontami i finalizować sprzedaż. Konieczna jest czujność! Dlaczego? Tak jak na giełdzie, tak i tu mamy do czynienia z wieloma zmiennymi, które mogą zaważyć na naszym zysku. 

 

Inwestowanie to z kolei budowanie długoterminowego majątku. Zaczyna się wtedy, gdy możemy ulokować nadwyżki finansowe tak, aby nie traciły na wartości, lecz pracowały i generowały realne zyski. Inwestor skupia się na tym, by pieniądze pracowały dla niego, a nie odwrotnie. Na tym właśnie polega sedno dochodu pasywnego. W takim modelu zyskujemy nie tylko większą wolność finansową, ale też czas – zasób często cenniejszy niż same pieniądze. To podejście strategiczne, nastawione na długoterminowe cele. Przewidywalność wpływów, spokój i możliwość budowania stabilnego zaplecza finansowego to wartości, które przyciągają do nieruchomości wielu inwestorów szukających długofalowego bezpieczeństwa.

Nieruchomości od lat uchodzą za „święty Graal” inwestowania pasywnego. Dlaczego? Po pierwsze, dzięki odporności na inflację i zdolności do generowania cyklicznych przychodów z najmu. Po drugie, w odróżnieniu od bardziej spekulacyjnych form lokowania kapitału – takich jak giełda czy kryptowaluty – nieruchomości dają poczucie realnej kontroli nad inwestycją. Po trzecie, to konkretne aktywo, które można zobaczyć, dotknąć, a w razie potrzeby sprzedać lub przekazać kolejnym pokoleniom.

 

Warto zdawać sobie sprawę, że inwestowanie w nieruchomości to nie jest szybka gra. Potrzebny jest konkretny kapitał, który zostanie na jakiś czas zablokowany. W praktyce oznacza to, że te pieniądze przestają być „pod ręką”. Zamiast tego zaczynają pracować. Właśnie to jest największa siła najmu: comiesięczne wpływy, które pozwalają budować stabilność i planować długoterminowo. Dodatkowo nieruchomość jako taka ma to do siebie, że zyskuje na wartości – ale nie zawsze spektakularnie. Raczej równo z inflacją, dając poczucie, że pieniądze są dobrze ulokowane, a ich siła nabywcza nie znika w czasie.

 

Taki model inwestowania nie jest dla każdego. Wymaga spokoju, cierpliwości i długoterminowego myślenia. Trzeba mieć świadomość, że realne korzyści przychodzą z czasem – nie na zasadzie „kupię dziś, sprzedam jutro”, ale raczej „zbuduję portfel, który zacznie przynosić mi stabilny dochód przez wiele lat”. Dla osób, które rozumieją, że kapitał może i powinien pracować bez ich codziennego zaangażowania, to bardzo sensowna droga. Kluczem nie jest tutaj szybkie pomnażanie majątku, ale konsekwentne budowanie finansowego zaplecza – krok po kroku. Strategia, cierpliwość i umiejętność chłodnej kalkulacji przynoszą w tym przypadku wymierne efekty. To podejście, które nagradza nie tych, którzy szukają okazji, lecz tych, którzy potrafią trzymać się planu.

Wiele osób postrzega inwestowanie w mieszkania głównie przez pryzmat wzrostu ich wartości. Panuje przekonanie, że gdy ceny za metr rosną, trzeba kupować. Takie myślenie, choć zrozumiałe, jest dużym uproszczeniem. Rosnące ceny mieszkań to najczęściej tylko ceny nominalne – czyli takie, które nie uwzględniają inflacji. Oznacza to, że w długim terminie wartość nieruchomości jedynie zachowuje siłę nabywczą. Sama zmiana ceny mieszkania nie daje realnego zysku, a ochronę kapitału w długim okresie kilkudziesięciu lat. 

 

Wzrost wartości nieruchomości to ważny element. Nie on jest jednak głównym celem inwestycji. Zyski z nieruchomości wynikają w praktyce z dwóch kluczowych źródeł: wzrostu wartości oraz regularnych wpływów z najmu. To właśnie regularny czynsz jest podstawą stabilności finansowej inwestora – daje realne poczucie bezpieczeństwa, umożliwia budowanie zdolności kredytowej, reinwestowanie środków i systematyczny rozwój portfela inwestycyjnego.

Nie są to puste słowa – wyniki badań obejmujących aż 17 krajów i 160 lat historii potwierdzają, że aż 80% realnych zysków z inwestowania w nieruchomości pochodzi właśnie z czynszów. Tak wynika z „Total Return on Everything”, materiale opublikowanym w renomowanym Journal of Economics – czasopiśmie naukowym, w którym publikują między nobliści z dziedziny ekonomii. Oznacza to, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj jedynie wyrównuje skutki inflacji. To sprzeczne z dominującą narracją. Fakty są jednak niezaprzeczalne. Między innymi dlatego warto sięgać do obiektywnych źródeł badawczych.

Wielu początkujących inwestorów nie ma dokładnie pomysłu, jak w te mieszkania zainwestować, by przyniosło to realny zysk. Skupiają się na fizycznym aspekcie nieruchomości – zakupie mieszkanie, remoncie i dekorowaniu. Bardzo dużo mówi się np. o homestage’ingu. Tymczasem to dopiero początek drogi. Tego typu działania generują głównie koszty, a nie przepływy pieniężne. Prawdziwe inwestowanie zaczyna się znacznie wcześniej. 

Tak naprawdę inwestor powinien zacząć od klienta. Zacząć z tą wizją końca. Zastanowić się: „Komu ja chcę to mieszkanie wynająć i za jaką kwotę?”. W związku z tym pojawiają się kolejne kwestie, w których musimy odpowiedzieć na to, jak ono ma być wyposażone, jakie ma być duże, jak ma być umiejscowione, na którym piętrze, w której dzielnicy? To potrzeby najemcy definiują wszystko. 

Znam wiele osób, które kupiły nieruchomości pod wpływem impulsu: bo kolega z pracy zainwestował albo szwagier, albo koleżanka też ostatnio coś kupiła. Widzą ogłoszenie, czasem ktoś ich do czegoś namówi lub pod wpływem reklamy kupują „najlepsze mieszkanie inwestycyjne”, bo „ładne i w dobrej lokalizacji”. Żaden deweloper nie powie, że „to mieszkanie jest przeciętne, raczej trudne do wynajęcia”. Taka komunikacja nie istnieje, bo przecież celem jest tu sprzedaż. 

Oceniając potencjał danej nieruchomości, warto też przeanalizować jej sąsiedztwo. Najbliższa okolica ma bowiem kolosalne znaczenie dla rentowności inwestycji. Przykład? Weźmy choćby PRS-y – czyli Private Rented Sector – budynki projektowane i budowane wyłącznie pod wynajem. Jeśli w okolicy ma powstać duży PRS z setkami mieszkań na wynajem, to nagle konkurencja w najmie diametralnie wzrasta. W takim sąsiedztwie nawet najlepiej przygotowaną nieruchomość może być ciężko wynająć. 

 

Na rentowność inwestycji może wpłynąć korzystnie rozwój lokalnej infrastruktury. Nowa linia tramwajowa czy planowana stacja metra wpływa na atrakcyjność konkretnego sąsiedztwa. Informacje o planach zagospodarowania przestrzennego i inne potrzebne dane są wbrew pozorom łatwo dostępne. Inwestor, który podejmuje decyzję na podstawie tej wiedzy, ma przewagę nad tym, kto działa intuicyjnie.

Rynek nieruchomości daje sporo możliwości – ale głównie tym, którzy naprawdę wiedzą, co robią. Wbrew obiegowym opiniom duże pieniądze nie biorą się z szybkich zakupów i sprzedaży mieszkań ani z tego, że „wszystko idzie w górę”. Największe i najbardziej stabilne zyski daje regularny dochód z najmu. Dane mówią jasno – to właśnie czynsz stanowi większość realnego zwrotu z inwestycji, nie wzrost wartości nieruchomości.

 

Więc co się naprawdę liczy? Rozsądek i plan. Nie to, że mieszkanie jest „ładne” albo „w dobrej dzielnicy”, tylko to, czy faktycznie ktoś będzie chciał w nim mieszkać, czy lokalizacja ma sens, jak wygląda okolica, dostępność komunikacji – czy wynajem w tym rejonie w ogóle ma rację bytu. Bez tych podstaw można łatwo wpaść w pułapkę: kupić coś, co wygląda dobrze na papierze, ale nie zarabia.

 

Wniosek? To nie jest rynek dla tych, którzy liczą na szybki strzał. Nieruchomości premiują tych, którzy myślą długofalowo i rozumieją, że na efekty trzeba chwilę poczekać. Ale jeśli podejdziesz do tego z głową – spokojnie, krok po kroku – zbudujesz coś, co będzie pracowało na Ciebie przez lata. I to się naprawdę opłaca.

 

Źródło grafiki: Freepik Premium