Najem, eksmisje i pustostany – dlaczego właściciele boją się wynajmować, a najemcy nie czują się bezpiecznie?

Według danych Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku w Polsce było ponad 1,8 miliona mieszkań niezamieszkanych. Nawet jeśli część z nich stanowią lokale w budowie, w złym stanie technicznym lub położone w regionach o niskim popycie, skala zjawiska pozostaje znacząca. Co istotne, pustostany występują również w dużych miastach, gdzie zapotrzebowanie na najem jest wysokie.

Właściciele, z którymi rozmawiam w ramach praktyki zawodowej, coraz częściej mówią wprost: wolę, aby mieszkanie stało puste i zyskiwało na wartości, niż żebym przez dwa lata nie mógł go odzyskać. W warunkach wysokich kosztów finansowania, rosnących opłat administracyjnych i podatkowych kilka miesięcy braku czynszu może zachwiać rentownością inwestycji. Jeżeli do tego dochodzi kilkuletni spór sądowy, kalkulacja staje się bezwzględna. Pustostan jest kosztem przewidywalnym. Konflikt prawny bywa kosztem otwartym i trudnym do oszacowania.

W lutym 2026 roku podstawą regulacji pozostają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie doszło w ostatnim czasie do fundamentalnej zmiany modelu ochrony lokatora ani procedury eksmisyjnej. Legislacyjnie system jest stabilny. Problemem pozostaje jego funkcjonalność.

Eksmisja wymaga prawomocnego wyroku sądu. Sąd bada nie tylko zasadność wypowiedzenia umowy, lecz także sytuację osobistą i majątkową lokatora. Jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki, sąd przyznaje prawo do lokalu socjalnego. W takiej sytuacji wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu zapewnienia lokalu przez gminę. W teorii jest to wyraz społecznej odpowiedzialności państwa. W praktyce w wielu miastach czas oczekiwania na lokal socjalny wynosi kilkanaście miesięcy, a bywa, że przekracza dwa lata. W tym okresie właściciel nie może skutecznie odzyskać mieszkania, choć formalnie pozostaje jego właścicielem.

Właściciel, który kupuje mieszkanie za własne oszczędności lub na kredyt, ponosi realne ryzyko finansowe. Rata kredytu, czynsz administracyjny, podatki, koszty remontów. W sytuacji, gdy najemca przestaje płacić, ciężar utrzymania nieruchomości pozostaje po stronie właściciela.

W praktyce sądowej często spotykam się z sytuacją, w której zaległość czynszowa narasta przez wiele miesięcy. Właściciel wypowiada umowę. Najemca nie wyprowadza się. Sprawa trafia do sądu. Postępowanie trwa. Nawet po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego może się pojawić kwestia prawa do lokalu socjalnego. Jeżeli gmina nie zapewni takiego lokalu, wykonanie eksmisji jest wstrzymane. Z perspektywy właściciela oznacza to czasem kilkanaście miesięcy braku wpływów i pełną odpowiedzialność za koszty utrzymania mieszkania. W tym czasie nieruchomość nie generuje dochodu, a często ulega degradacji.

W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw zaległość czynszowa przekroczyła 100 tysięcy złotych. Najemca przez kilka miesięcy regulował należności, następnie zaczął opóźniać płatności, aż w końcu zaprzestał ich całkowicie. Właściciel próbował mediacji i rozłożenia zadłużenia na raty. Bez rezultatu. Postępowanie o eksmisję trwało prawie trzy lata. Sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Gmina nie dysponowała wolnym mieszkaniem przez kolejne kilkanaście miesięcy. Właściciel w tym czasie spłacał kredyt hipoteczny, regulował opłaty administracyjne i podatki. Prawomocny wyrok nie oznaczał realnego odzyskania nieruchomości. Z punktu widzenia ustawy mechanizm ochronny zadziałał. Z punktu widzenia ekonomii prywatnej był to przykład sytuacji, w której ciężar problemu mieszkaniowego został przeniesiony na jednostkowego właściciela. Nie dziwi więc, że część właścicieli woli trzymać mieszkanie puste, niż ryzykować wieloletni spór.

Obowiązujący model silnie akcentuje ochronę lokatora w sytuacjach kryzysowych. Sąd ma obowiązek badać, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W określonych przypadkach, takich jak ciąża, niepełnosprawność, bezrobocie czy sprawowanie opieki nad małoletnimi dziećmi, przyznanie takiego prawa jest bardzo prawdopodobne. Do czasu jego realizacji eksmisja nie może zostać przeprowadzona.

Właściciel nie ma wpływu na tempo działania gminy. Nie ma również narzędzi, które pozwalałyby mu skutecznie dochodzić odszkodowania w rozsądnym czasie. Oczywiście istnieje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od gminy za niewskazanie lokalu socjalnego, jednak są to kolejne, wieloletnie postępowania wymagające dodatkowych nakładów. Właśnie w tym miejscu rodzi się przekonanie, że system chroni lokatora, a właściciel pozostaje z ryzykiem finansowym sam. To przekonanie, niezależnie od ocen aksjologicznych, wpływa na decyzje inwestycyjne.

Każdy właściciel, który doświadczył takiej sytuacji, przekazuje swoją historię dalej. Na forach internetowych, w rozmowach prywatnych, w grupach inwestorów. W rezultacie powstaje narracja, że wynajem jest ryzykowny prawnie, a ochrona własności jest iluzoryczna. Właściciele reagują w sposób przewidywalny, często zaostrzając kryteria wyboru najemcy.

W praktyce oznacza to preferowanie osób z umową o pracę na czas nieokreślony, wysokimi dochodami i nienaganną historią płatniczą. Osoby w mniej stabilnej sytuacji zawodowej mają coraz trudniejszy dostęp do rynku. Paradoks polega na tym, że system, który ma chronić osoby słabsze, pośrednio zmniejsza ich dostęp do mieszkań prywatnych. Ograniczona podaż i wyższe ceny dodatkowo pogłębiają problem. Najemcy płacą więcej, mają mniejszy wybór i jeszcze większe poczucie niepewności.

Opisana powyżej konstrukcja prawna powoduje, że wielu właścicieli postrzega system jako asymetryczny. Najemca korzysta z ochrony instytucjonalnej, właściciel ponosi ryzyko finansowe. W konsekwencji czynsz zawiera premię za to ryzyko albo mieszkanie nie trafia na rynek wcale.

Nie można jednak oczekiwać, że prywatni właściciele będą pełnić funkcję elementu systemu pomocy społecznej. Jeżeli państwo uznaje ochronę prawa do mieszkania za wartość nadrzędną w określonych sytuacjach, powinno równolegle zapewnić sprawny i finansowany zasób lokali socjalnych. W przeciwnym razie powstaje napięcie, które deformuje rynek. Równie istotne jest usprawnienie postępowań sądowych. Spór o eksmisję nie powinien trwać kilku lat. Prawomocny wyrok musi oznaczać realną możliwość jego wykonania w rozsądnym terminie. Tylko wtedy właściciel będzie miał poczucie, że państwo nie pozostawia go samemu sobie.

Ustawodawca próbował odpowiedzieć na obawy właścicieli poprzez wprowadzenie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. W tych modelach najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego wyprowadzi się w razie rozwiązania umowy. W teorii jest to rozwiązanie zwiększające bezpieczeństwo właściciela, ponieważ skraca procedurę odzyskania lokalu i eliminuje konieczność oczekiwania na lokal socjalny.

W praktyce jednak wielu najemców nie jest w stanie wskazać alternatywnego lokalu ani uzyskać zgody jego właściciela. Część wynajmujących nie chce ponosić kosztów notarialnych. Z drugiej strony, nawet najem okazjonalny nie rozwiązuje wszystkich problemów. Błędy formalne w zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego czy w treści oświadczenia mogą pozbawić właściciela uproszczonej ścieżki dochodzenia roszczeń. W rezultacie mechanizm, który miał uporządkować rynek, nie stał się standardem.

Nie można analizować rynku wyłącznie przez pryzmat interesów właścicieli. Najemcy również funkcjonują w warunkach niepewności. Wzrost cen najmu w ostatnich latach, dynamiczne zmiany rynkowe oraz krótkoterminowe umowy powodują, że wiele osób nie traktuje wynajmowanego mieszkania jako stabilnego miejsca życia. Podwyżka czynszu, wypowiedzenie umowy czy decyzja właściciela o sprzedaży lokalu mogą oznaczać konieczność szybkiej przeprowadzki i ponoszenia dodatkowych kosztów.

Brak przewidywalności wpływa na decyzje rodzinne i zawodowe. Najem bywa postrzegany jako rozwiązanie tymczasowe, nawet jeśli trwa wiele lat. Prawo przewiduje określone mechanizmy ochronne dla lokatorów, jednak w praktyce ich skuteczność zależy od konstrukcji umowy. A ta często jest przygotowywana bez wsparcia prawnika i bez świadomości konsekwencji zapisów.

Najem nie jest relacją wrogą z natury. To umowa, w której obie strony mają interes w jej prawidłowym wykonywaniu. Właściciel oczekuje terminowych płatności i dbałości o lokal. Najemca oczekuje stabilności i przewidywalności. Dopóki jednak system prawny będzie postrzegany jako nadmiernie chroniący jedną ze stron, druga będzie reagować ostrożnością.

A ostrożność na rynku mieszkaniowym oznacza mniej dostępnych lokali, wyższe ceny i rosnącą frustrację. Jeżeli chcemy ograniczyć liczbę pustostanów i zwiększyć dostępność mieszkań, musimy odbudować zaufanie. A zaufanie w relacjach gospodarczych zaczyna się od jasnych reguł gry i ich skutecznego egzekwowania. Dziś ani właściciel, ani najemca nie czuje, że te reguły są wystarczająco czytelne i sprawne. I to jest prawdziwe źródło problemu.

Rynek najmu in Polsce nie wymaga radykalnej rewolucji legislacyjnej. Wymaga usprawnienia funkcjonowania istniejących mechanizmów. Skrócenia czasu postępowań eksmisyjnych, realnego finansowania zasobu komunalnego oraz większej profesjonalizacji umów najmu. Najem może być stabilnym i przewidywalnym modelem korzystania z nieruchomości. Warunkiem jest jednak rzeczywista symetria ochrony interesów oraz sprawność instytucji publicznych.

Po pierwsze, potrzebna jest większa profesjonalizacja rynku. Umowa najmu nie powinna być kopiowana z internetu. Musi ona precyzyjnie regulować kwestie wypowiedzenia, podwyżek czynszu, zasad rozliczeń i odpowiedzialności za szkody.

Po drugie, warto promować model długoterminowego najmu z jasnymi zasadami indeksacji czynszu. Stabilność po obu stronach zmniejsza konfliktogenność relacji.

Po trzecie, państwo powinno realnie usprawnić postępowania eksmisyjne przy jednoczesnym zapewnieniu sprawnego systemu lokali socjalnych. Obecna sytuacja przerzuca ciężar niewydolności systemu na prywatnych właścicieli.