Prognozy na 2026–2030: rynek nieruchomości robi dokładnie to, czego spodziewali się eksperci

Przez wiele miesięcy dominowało przekonanie, że zakup inwestycyjny na kredyt „się nie spina”. Wysokie raty, restrykcyjna polityka banków czy niepewność makroekonomiczna sprawiały, że wielu inwestorów odkładało decyzje w czasie. Dziś widzimy, że rynek wchodzi w nową fazę. Rada Polityki Pieniężnej konsekwentnie obniża stopy procentowe, a komunikacja banku centralnego wskazuje, że istnieje przestrzeń do dalszego luzowania polityki monetarnej.  Nie jest to już teoretyczny scenariusz z prezentacji analityków, a konkret, który widać w wysokości rat i ofertach banków.

 

Dla rynku mieszkaniowego niesie to kilka bardzo namacalnych konsekwencji. Po pierwsze spada koszt obsługi zadłużenia, po drugie rośnie zdolność kredytowa, a po trzecie inwestorom łatwiej „spiąć” cash flow z najmu z ratą kredytu. W praktyce to oznacza, że w końcu da się myśleć o zakupach nie tylko z dnia na dzień, gasząc pożary, ale też z wyprzedzeniem. Coraz częściej słyszy się, że nadchodzące miesiące to moment wyjścia z fazy „czekamy i patrzymy, co się wydarzy” oraz wejścia w etap ponownego, świadomego inwestowania.

Polski rynek nieruchomości wchodzi w 2026 rok z naprawdę mocnym punktem wyjścia. Deficyt mieszkaniowy wciąż jest ogromny – około 1,5 mln lokali – a w największych miastach skala potrzeb potrafi sięgać nawet 16% całego obecnego zasobu. W takiej sytuacji trudno oczekiwać, że luka zostanie wypełniona w kilka kwartałów – zwłaszcza że tempo budowy wyhamowało: rosną koszty, a deweloperzy działają ostrożniej.

 

Dodatkowo mamy całą grupę czynników, które nie znikną tylko dlatego, że zmienia się koniunktura. Ludzie dalej przenoszą się do dużych miast, przyjeżdżają do nas pracownicy i studenci z zagranicy, a nowoczesnych akademików wciąż praktycznie nie ma. Efektem jest niezmiennie wysokie zapotrzebowanie na mieszkania – zwłaszcza mniejsze i dobrze skomunikowane. Dodatkowo pojawia się jeszcze jeden trend, o którym długo mówiło się półgłosem, ale teraz wybrzmiewa coraz głośniej: starzejące się społeczeństwo. Segment senioralny zaczyna rosnąć i będzie rósł dalej – demografii nie da się oszukać.

 

Te czynniki sprawiają, że popyt na mieszkania w Polsce jest wyjątkowo stabilny. Nie wynika z chwilowej mody czy emocji rynkowych, lecz z demografii i twardych potrzeb mieszkaniowych, które nie zmienią się ani w ciągu roku, ani dwóch.

Spadające stopy procentowe przekładają się na realne decyzje inwestorów. Różnica 0,25 – 0,5 punktu procentowego przy kredycie na 500 tys. zł to kilkadziesiąt, a czasem ponad sto złotych miesięcznie mniej w racie. Na poziomie gospodarstwa domowego to niewielka zmiana, ale w modelu inwestycyjnym może oznaczać przejście od straty do zysku. Widać to wyraźnie w statystykach banków i instytucji takich jak Biuro Informacji Kredytowej. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w październiku 2025 wzrosła o 34,3% rok do roku – podał BIK w niedawno opublikowanym komunikacie. 

 

To zjawisko ma kilka przyczyn. Po pierwsze: niższe raty i subiektywne poczucie, że „teraz mnie na to stać”. Po drugie: wiara w dalsze spadki stóp, przez co inwestorzy próbują zająć dobrą pozycję „na starcie trendu”. Po trzecie: rosnące czynsze – najemcy płacą więcej, więc dochody z najmu rosną szybciej niż koszty finansowania. I wreszcie: ograniczona podaż – w wielu miastach nadal brakuje mieszkań, więc ryzyko pustostanów jest relatywnie małe.

Kolejnym elementem, który wpływa na obecne tempo rynku, jest możliwa zmiana w uldze mieszkaniowej. Dotychczas była ona narzędziem umożliwiającym uniknięcie podatku przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat – pod warunkiem reinwestycji środków we własne cele mieszkaniowe. Wspierała mobilność: powiększanie metrażu, przeprowadzki służbowe, rotację mieszkań w portfelu inwestora. Jeżeli zmiana zostanie wprowadzona, od 2026 roku skorzystają z ulgi tylko osoby, które w momencie sprzedaży i zakupu nie posiadają żadnej innej nieruchomości. 

 

To będzie oznaczało istotne ograniczenia zarówno dla inwestorów, jak i dla zwykłych rodzin, które planują zmianę mieszkania. Widmo „uszczuplenia” ulgi stało się realnym impulsem mobilizującym do działania – część kupujących traktuje ten moment jako ostatni, aby wykorzystać obecne zasady. Już teraz widać przyspieszone decyzje zakupowe, większą aktywność deweloperów i pośredników oraz wyraźny wzrost liczby transakcji finalizowanych pod presją czasu.

W takim otoczeniu – z jednej strony spadające stopy, z drugiej prawdopodobna zmiana w uldze mieszkaniowej – naturalnie pojawia się pytanie: co nas czeka w 2026 roku i później? 

 

W wariancie optymistycznym rynek przyspiesza. Stopy procentowe kontynuują spadki i stabilizują się w przedziale 2–3%. Gospodarka rośnie w zdrowym tempie około 3–4% rocznie. Na rynku pracy nie widać gwałtownego wzrostu bezrobocia. Utrzymuje się wysoka migracja do dużych miast oraz napływ pracowników i studentów z zagranicy. W takim otoczeniu ceny mieszkań mogą rosnąć nawet o 5–10% rocznie. Rata kredytu jest stosunkowo niska, czynsze rosną, a wartość nieruchomości z czasem idzie w górę. Dla inwestora jest to idealne połączenie: rosnące dochody z najmu plus wzrost wartości kapitału.

 

Drugi, najbardziej prawdopodobny scenariusz, zakłada „normalizację” po kilku latach gwałtownych wahań. Stopy procentowe spadają, ale stabilizują się wyżej – np. przy 3,5–4%. Gospodarka rośnie umiarkowanie, a rynek pracy pozostaje relatywnie silny. W efekcie ceny mieszkań rosną spokojniej – 3–5% rocznie. Dla inwestora oznacza to konieczność realistycznych założeń co do stopy zwrotu, większą wagę analizy lokalizacji, standardu, grupy docelowej najemców, mniejszą przestrzeń na „szybki strzał”, ale stabilne perspektywy dochodu z najmu.

 

Trzeci wariant zakłada bardziej wymagające warunki: stopy procentowe wracają na poziom powyżej 5%, gospodarka spowalnia, a część gospodarstw ogranicza wydatki. Na rynek trafia większa liczba nowych mieszkań, co przy słabszym popycie kredytowym tworzy presję na ceny. W takim otoczeniu wartości nieruchomości mogą się zatrzymać, a miejscami spaść o 1–3% rocznie. Dla inwestorów oznacza to dłuższy czas sprzedaży i konieczność chłodniejszej kalkulacji.

Wszystkie powyższe scenariusze różnią się szczegółami – poziomem stóp, tempem wzrostu cen, siłą popytu. Jest jednak jedna, niezmienna rzecz: mieszkanie to inwestycja długoterminowa. Nie jest to produkt, który kupujemy „na sezon” ani kategoria, w której warto polować na jednorazowe, spektakularne promocje. 

 

W praktyce największa część realnych zysków pochodzi z wielu lat regularnych wpływów z najmu. Wzrost wartości mieszkania jest tylko „bonusem”. Z analizy „Total Return on Everything” obejmującej dane z 17 krajów na przestrzeni 160 lat, jasno wynika, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj jedynie wyrównuje skutki inflacji. Dlatego najgorszym wyborem jest wielomiesięczne wstrzymywanie się z decyzją w oczekiwaniu na „idealny moment”.

 

Niezależnie od tego, czy w nadchodzących latach zrealizuje się scenariusz optymistyczny, bazowy czy pesymistyczny – kluczowe pytanie brzmi nie tyle „kiedy będzie najlepsza chwila?”, lecz „co chcę osiągnąć?”. Rynek nieruchomości rozlicza inwestorów z cierpliwości i konsekwencji, a nie z tego, ile „okazji” udało im się złapać.

 

Źródło grafiki: Freepik Premium