Własny kąt jako towar luksusowy. Polska w czołówce europejskiego kryzysu mieszkaniowego

Skala problemu została dokładnie zmierzona i zmapowana. Zespół badaczy z Wiedeńskiego Uniwersytetu Technicznego (TU Wien) prześwietlił ponad 22 miliony ofert z 30 krajów, tworząc na łamach „Journal of Maps” precyzyjny obraz dostępności lokali. Wnioski płynące z tych danych kreślą chłodny scenariusz dla przeciętnie zarabiającego obywatela. Aż 44 procent mieszkańców Europy żyje w miejscach, w których przeznaczenie jednej trzeciej miesięcznej pensji na ratę kredytu pozwala na sfinansowanie mniej niż 50 metrów kwadratowych. W praktyce oznacza to konieczność zadowolenia się co najwyżej kawalerką lub niewielkim lokalem dwupokojowym.

Rynek najmu wcale nie oferuje łatwiejszej alternatywy. Z wiedeńskich badań wynika, że 39 procent Europejczyków nie jest w stanie wynająć nawet tak skromnej przestrzeni. Znacząca część populacji kontynentu ma wyraźny problem z zaspokojeniem podstawowych potrzeb mieszkaniowych, ponieważ koszty życia pochłaniają lwią część ich budżetu.

Choć kryzys dotyka większości państw, jego rozkład geograficzny jest nierównomierny. Badacze wskazują trzy kraje, w których bariera wejścia na rynek nieruchomości jest najwyższa. Polska znalazła się w tym zestawieniu w jednym rzędzie z Portugalią oraz Holandią. To właśnie na tych rynkach rozejście się krzywych dochodów oraz wycen nieruchomości jest najszersze.

Najmocniej skutki tej dysproporcji odczuwają osoby dopiero startujące na rynku pracy, a także ci, którzy ze względów zawodowych lub osobistych często zmieniają adres. To oni zderzają się z wysokimi progami wejścia, zmagając się jednocześnie ze stagnacją realnej siły nabywczej swoich wynagrodzeń w stosunku do cen mieszkań.

Gdzie znalezienie własnego kąta stanowi największe wyzwanie? Z danych wynika, że rynek najmocniej rozgrzewa się w dużych aglomeracjach oraz w rejonach turystycznych. W okolicach Paryża, Berlina czy Madrytu ceny rosną w takim tempie, że dla przeciętnej osoby zakup nawet niewielkiego lokalu staje się barierą trudną do pokonania, ponieważ wysokie stawki z centrów miast rozlewają się także na sąsiednie regiony. Aż 70 procent Europejczyków mieszka w strefach, gdzie trzydziestoletnie zobowiązanie wobec banku wystarczy na zakup maksymalnie 75 metrów kwadratowych.

Równolegle podobne zjawiska obserwuje się w miejscowościach nadmorskich i górskich. To tam lokalna społeczność musi konkurować z inwestorami kupującymi nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy oraz z osobami lokującymi kapitał w tak zwane drugie domy. Rdzenni mieszkańcy są z czasem wypierani ze swoich rodzinnych stron, ponieważ ceny na tych rynkach zaczyna dyktować kapitał zewnętrzny.

Eksperci wskazują, że bez zmian systemowych sytuacja będzie się utrwalać, prowadząc do wykluczenia mieszkaniowego i pogłębiania nierówności społecznych. Jako potencjalne narzędzia zaradcze dla metropolii i gmin turystycznych wymienia się przede wszystkim odgórne regulacje obejmujące najem krótkoterminowy oraz ograniczenia w masowym nabywaniu lokali przez inwestorów.

Sami autorzy opracowania wskazują na ramy metodologiczne swojego badania, o których warto pamiętać przy czytaniu statystyk. Analiza opiera się na cenach ofertowych, a nie na finalnych kwotach transakcyjnych, co może nieco zmieniać rynkowy obraz. Dodatkowo ujęcie danych na poziomie całych gmin uśrednia ceny, gubiąc specyfikę poszczególnych dzielnic. Badacze nie uwzględnili też bariery, jaką jest wymóg wniesienia gotówkowego wkładu własnego przy wnioskowaniu o hipotekę. Mimo tych zastrzeżeń badawczych, wniosek płynący z ponad 20 milionów ogłoszeń pozostaje jasny: własny dach nad głową wymaga dziś coraz większych nakładów finansowych.

Źródło: RMF24, opracowanie własne