Inwestowanie w nieruchomości za granicą na przykładzie rynku portugalskiego

Wśród wielu międzynarodowych destynacji przyciągających zagraniczny kapitał Portugalia wyróżnia się stabilnym potencjałem wzrostu oraz korzyściami związanymi z wysoką jakością życia. Zajmując 7. miejsce na świecie i 5. w Europie w rankingu Global Peace Index 2024, Portugalia zapewnia bezpieczne oraz przyjazne środowisko dla międzynarodowych inwestorów. Połączenie wzrostu wartości kapitału i dochodów z najmu, napędzane popytem ze strony turystów, ekspatów oraz cyfrowych nomadów, a także wysoka jakość życia, łagodny klimat i sprawny system opieki zdrowotnej, zwiększają zainteresowanie tym rynkiem. Dla porównania, inne duże europejskie kraje, takie jak Hiszpania (23. miejsce) i Francja (86. miejsce), są postrzegane jako mniej stabilne. Czynniki te wzmacniają atrakcyjność Portugalii jako miejsca inwestycji w nieruchomości, oferując nie tylko zyski finansowe, ale również bezpieczeństwo osobiste i korzyści związane z jakością życia.

Kluczowym aspektem inwestowania w nieruchomości za granicą jest zapewnienie stabilności rynku oraz długoterminowego potencjału wzrostu. Portugalski rynek nieruchomości charakteryzuje się znaczną odpornością, notując stały wzrost cen nawet podczas globalnych wahań gospodarczych. W 2024 r. średnie ceny nieruchomości wzrosły o 10%, głównie z powodu ograniczonej podaży oraz silnego popytu, zwłaszcza w centrach miejskich, takich jak Lizbona i Porto, a także w popularnych regionach turystycznych, takich jak Algarve i Setúbal.

Do lutego 2025 r. Setúbal odnotował jedną z najwyższych rocznych zwyżek cen – 16,9%, co stanowi silny wskaźnik zaufania rynku oraz rosnącego zainteresowania inwestorów. Ta tendencja wzrostu odzwierciedla doskonały potencjał długoterminowej wartości, czyniąc ten moment szczególnie atrakcyjnym do inwestycji.

Jedną z mocnych stron Portugalii jako destynacji inwestycyjnej jest przejrzysty i prosty proces zakupu nieruchomości przez cudzoziemców. Obywatele UE nie napotykają żadnych ograniczeń, a inwestorzy spoza UE również mogą nabywać nieruchomości stosunkowo łatwo, choć obowiązują ich przepisy dotyczące pobytu, jeśli planują przeprowadzkę. Kluczowe kroki to uzyskanie portugalskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIF), otwarcie lokalnego konta bankowego oraz finalizacja transakcji u notariusza. W porównaniu z innymi rynkami europejskimi portugalska biurokracja jest stosunkowo sprawna, a doświadczeni prawnicy i agenci nieruchomości są przyzwyczajeni do obsługi międzynarodowych klientów.

Finansowanie nieruchomości za granicą może być skomplikowane, ale Portugalia oferuje dostępne rozwiązania dla zagranicznych inwestorów. Lokalne banki udzielają kredytów hipotecznych do 50–60% wartości nieruchomości dla nierezydentów, oferując konkurencyjne stopy procentowe. Podatki to kolejny kluczowy czynnik wpływający na zwrot z inwestycji. W Portugalii nierezydenci płacą stawkę 28% od dochodów z najmu, ale odliczenia kosztów utrzymania i zarządzania mogą znacząco zmniejszyć kwotę podlegającą opodatkowaniu. Dodatkowo Portugalia nie nakłada podatku od majątku, co czyni ją atrakcyjną pod względem fiskalnym w porównaniu z innymi krajami europejskimi.

Wybór pomiędzy najmem krótkoterminowym a długoterminowym zależy od lokalizacji, celów inwestycyjnych i tolerancji ryzyka. W miastach takich jak Lizbona i Porto najem długoterminowy zapewnia stabilny popyt ze strony profesjonalistów i studentów, generując zysk netto na poziomie 4–6%. Algarve, znane z dynamicznego sektora turystycznego, oferuje zysk z najmu krótkoterminowego na poziomie 6–10%, choć zmiany regulacyjne w niektórych miastach wymagają skupienia się na nieruchomościach w wyznaczonych strefach turystycznych. Warto zauważyć, że coraz więcej europejskich miast, w tym Lizbona, Barcelona czy Amsterdam, wprowadza restrykcje lub całkowite zakazy dotyczące najmu krótkoterminowego typu Airbnb, co znacząco wpływa na opłacalność tego modelu inwestycji. W tej sytuacji bezpieczniejszą alternatywą okazują się nieruchomości od początku projektowane pod ruch turystyczny, posiadające odpowiednie licencje. Dla tych, którzy preferują bardziej pasywną inwestycję, popularne stają się w pełni zarządzane apartamenty turystyczne z gwarantowanym zwrotem (około 5% rocznie).

Zrównoważony rozwój stał się globalnym priorytetem w sektorze nieruchomości, a Portugalia przoduje w ekologicznych inwestycjach. Rośnie popyt na energooszczędne nieruchomości, ponieważ coraz więcej kupujących zdaje sobie sprawę, że domy z klasą energetyczną A lub A+ oznaczają niższe rachunki, większy komfort cieplny oraz długoterminowe oszczędności.

W Lizbonie i innych miastach Portugalii kupujący energooszczędne nieruchomości mogą liczyć na ulgi podatkowe, co dodatkowo zwiększa ich atrakcyjność finansową. W przyszłości efektywność energetyczna będzie jeszcze ważniejsza – nieruchomości o niskich klasach mogą napotkać ograniczenia w finansowaniu lub odsprzedaży. Inwestowanie teraz w efektywne energetycznie domy oznacza zabezpieczenie przyszłościowej, wysokowartościowej inwestycji.

Żaden rynek nie jest wolny od ryzyka, i Portugalia nie jest tu wyjątkiem. Główne zagrożenia to potencjalne zmiany regulacyjne (np. ograniczenia najmu krótkoterminowego), wahania kursów walut (dla inwestorów spoza strefy euro) oraz rosnące ceny nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. Można je jednak złagodzić, koncentrując się na obszarach o wysokim popycie, zabezpieczając finansowanie w euro oraz dywersyfikując inwestycje między różne regiony i typy nieruchomości. Stały popyt międzynarodowych nabywców i solidne podstawy rynku nieruchomości w Portugalii zapewniają odporność na wahania rynkowe.

Dla zagranicznych inwestorów jednym z wyzwań jest zarządzanie nieruchomościami na odległość. Znalezienie rzetelnego agenta nieruchomości lub firmy zarządzającej jest kluczowe dla płynnego funkcjonowania – zarówno w kwestiach związanych z najemcami, utrzymaniem, jak i zgodnością z przepisami. Współpraca z renomowanymi agencjami może znacznie zmniejszyć złożoność zdalnego zarządzania, zapewniając, że inwestycja pozostaje opłacalna i bezproblemowa.

Portugalia pozostaje stabilnym kierunkiem inwestycji w nieruchomości, wspieranym przez solidne podstawy rynkowe. Silny sektor turystyczny i stały popyt ze strony międzynarodowych nabywców przyczyniają się do odporności i atrakcyjności rynku nieruchomości. W przeciwieństwie do bardziej niestabilnych gospodarek Portugalia utrzymuje konsekwentne wyniki na rynku nieruchomości, nawet w czasach globalnej niepewności.

Portugalia daje inwestorom szerokie możliwości dostosowania strategii do indywidualnych preferencji ryzyka i celów finansowych. W popularnych kurortach turystycznych najem krótkoterminowy może przynieść znaczne zyski, jednak wymaga uwzględnienia dynamicznie zmieniających się przepisów. Dla bardziej ostrożnych inwestorów najem długoterminowy stanowi stabilne źródło dochodu przy minimalnym zaangażowaniu w zarządzanie. Ciekawą alternatywą są profesjonalnie zarządzane obiekty turystyczne, które – jako zwolnione z ograniczeń – zapewniają pasywny dochód bez konieczności bieżącego nadzoru. Warto też zwrócić uwagę na mniej popularny wśród zagranicznych inwestorów segment nieruchomości komercyjnych, który oferuje interesujące możliwości w zakresie wynajmu powierzchni biznesowych.

Zrozumienie lokalnych zobowiązań podatkowych jest niezbędne do skutecznego zaplanowania inwestycji. Podatki związane z nieruchomościami dzielą się na koszty nabycia (jednorazowe) oraz koszty posiadania (cykliczne), a ich wysokość zależy od typu nieruchomości (mieszkalne, komercyjne itp.).

• IMT (Podatek od Transakcji Nieruchomości) – jednorazowy, 1–7,5% wartości zakupu (progresywna skala w zależności od przedziału cenowego).
• Podatek od Czynności Prawnych (Stamp Duty) – jednorazowy, 0,8% wartości zakupu.
• IMI (Municipalny Podatek od Nieruchomości) – roczny, 0,3–0,45% wartości katastralnej (ustalanej przez gminę).
• Podatek od Dochodu z Najmu – nierezydenci płacą 28%, ale mogą odliczyć koszty utrzymania i zarządzania.

Inwestowanie w nieruchomości za granicą oferuje możliwości dywersyfikacji portfela, długoterminowego wzrostu kapitału oraz pasywnego dochodu. Jednak sukces na obcych rynkach wymaga uwzględnienia uwarunkowań ekonomicznych, prawnych oraz lokalnych dynamik. Portugalia wyróżnia się idealnym połączeniem solidnej infrastruktury, przejrzystego systemu prawnego oraz stabilnych wyników rynkowych.

Inwestując w obszary o wysokim popycie i przyjmując długoterminową perspektywę, można wykorzystać trwający wzrost Portugalii, minimalizując ekspozycję na wahania. Niezależnie od celu inwestycji – dochód z najmu, przyszła odsprzedaż, czy użytek osobisty (np. dom na emeryturę lub wakacje) – portugalski rynek oferuje silny i niezawodny potencjał.

Podczas gdy niektóre rynki europejskie mogą obiecywać szybsze zyski, unikalne połączenie jakości życia, dojrzałości rynku i przejrzystości inwestycyjnej czyni Portugalię wyjątkową opcją. Dobrze uregulowany sektor nieruchomości dodaje pewności, a przyjazna kultura kraju to dodatkowa zaleta dla tych, którzy planują zakup, zamieszkanie lub regularne wizyty. Dla polskich inwestorów szczególnie atrakcyjne mogą być również bliskość kulturowa, częste połączenia lotnicze i niższy koszt życia w Portugalii.