Polacy na globalnym rynku nieruchomości

Głównym kierunkiem inwestycji pozostaje Europa Zachodnia, zwłaszcza Niemcy, gdzie nieruchomości postrzegane są jako „bezpieczne przystanie” ze względu na stabilną gospodarkę i przewidywalne przepisy prawne. Dane Niemieckiego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości (IVD) wskazują, że Polacy stanowili w 2021 r. ok. 5% zagranicznych kupujących, głównie w Berlinie i Nadrenii Północnej-Westfalii. Jednak prawdziwa rewolucja dzieje się na południu Europy. Hiszpania, Portugalia i Włochy przyciągają nie tylko inwestorów szukających zysku z wynajmu turystycznego, ale także tych, którzy łączą zakup z wizją emigracji lub „drugiego domu” na emeryturę. Według Hiszpańskiego Ministerstwa Transportu Polacy kupili w 2022 r. ponad 3,5 tys. nieruchomości, co plasuje ich w pierwszej dziesiątce zagranicznych nabywców.

Kluczowym czynnikiem jest tu zmiana modelu pracy. Pandemia COVID-19 i popularyzacja pracy zdalnej sprawiły, że mieszkanie w Alicante czy na Maderze przestało być synonimem luksusu, a stało się realnym sposobem na życie. Portal Spotahome odnotował wzrost zapytań z Polski o długoterminowy wynajem w basenie Morza Śródziemnego o 40% w latach 2020–2022. Do tego dochodzi polityka państw południowej Europy – np. portugalski program Golden Visa (mimo ograniczeń wprowadzonych w 2023 r.) czy ulgi podatkowe dla rezydentów w Hiszpanii (tzw. „Prawo Beckhama”), które zachęcają do transferu kapitału.

Rosnąca zamożność Polaków to tylko część układanki. Raport Narodowego Banku Polskiego z 2023 r. wskazuje, że w latach 2015–2022 realny dochód rozporządzalny gospodarstw domowych wzrósł o 23%, co przełożyło się na większą skłonność do dywersyfikacji oszczędności. Niskie stopy procentowe w Polsce w latach 2010–2022 sprawiły, że lokaty bankowe przestały być atrakcyjne, a rynek nieruchomości krajowych – przesycony (według GUS ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 90% w dekadę 2012–2022). W efekcie, jak podkreśla analiza Knight Frank, Polacy zaczęli szukać wyższych stóp zwrotu za granicą, zwłaszcza w segmentie apartamentów turystycznych, gdzie zyski z wynajmu sięgają 5–7% rocznie.

Nie bez znaczenia jest też czynnik psychologiczny. Zakup nieruchomości za granicą stał się symbolem awansu społecznego, a także odpowiedzią na niepokoje związane z polityką wewnętrzną (np. spory o praworządność) czy obawami przed inflacją. Jak zauważa dr Anna Nowak z Polskiego Instytutu Ekonomicznego, „dla części społeczeństwa inwestycja w Hiszpanii czy Chorwacji to nie tylko dywersyfikacja portfela, ale też tworzenie <<planu B>> na wypadek zaostrzenia sytuacji w kraju”.

Przyszłość rynku zależy od splotu czynników makroekonomicznych i regulacyjnych. Wzrost stóp procentowych w strefie euro (ECB podniosła je do 4,5% w 2023 r.) już teraz ogranicza dostępność kredytów dla polskich inwestorów, którzy często finansują zakupy z oszczędności. Jednocześnie, jak wskazuje Eurostat, ceny nieruchomości w UE spadły w 2023 r. średnio o 1,3%, co może zachęcać do zakupów w poszukiwaniu „okazji”.

W perspektywie średnioterminowej warto obserwować dwa zjawiska. Po pierwsze, przesunięcie zainteresowania w kierunku krajów o niższych kosztach życia i mniej obciążonych rynkach, takich jak Czarnogóra, Albania czy Grecja (tamtejszy program „Golden Visa” cieszy się rosnącą popularnością). Po drugie, rosnącą rolę zrównoważonego rozwoju – inwestorzy coraz częściej pytają o certyfikaty energetyczne czy bliskość transportu publicznego, co może zmienić mapę preferowanych lokalizacji.

Nie bez znaczenia pozostaje też polityka migracyjna. Ograniczenie programów typu Golden Visa w Portugalii i Hiszpanii (od 2024 r. nie można już kupować mieszkań w centrach miast, by uzyskać wizę) wymusi poszukiwanie alternatyw. Jednocześnie, jak zauważa „Financial Times”, Polska stała się jednym z głównych źródeł kapitału dla rynków Europy Środkowej, np. w Czechach czy na Węgrzech, gdzie polscy inwestorzy skupują mieszkania pod wynajem.

Inwestycje zagraniczne Polaków to nie przejaw chwilowej mody, lecz symptom głębszych zmian: globalizacji potrzeb bezpieczeństwa, emancypacji klasy średniej i poszukiwania elastyczności w świecie niepewności. Choć ryzyka – od wahań kursów walut po zmiany prawa – pozostają, trend wydaje się nieodwracalny. Jak podsumowuje raport CBRE, do 2030 r. udział Polaków w zakupach nieruchomości w UE może wzrosnąć z obecnych 3% do 5%, zwłaszcza jeśli utrzyma się dynamika rozwoju gospodarczego. W tym kontekście polscy inwestorzy coraz częściej przypominają swoich zachodnich sąsiadów – kierują się nie tylko zyskiem, ale też wizją jakości życia, która przekracza granice.

Polacy najczęściej inwestują w kraje śródziemnomorskie (Hiszpania, Portugalia, Cypr) ze względu na klimat i stabilność rynku, ale coraz częściej wybierają też egzotyczne lokalizacje (Tajlandia, Dubaj) lub tańsze alternatywy (Bułgaria, Czarnogóra). Kluczowe czynniki wyboru to:

• cena (np. Bułgaria vs. Hiszpania),
• potencjał wynajmu (Dubaj, Chorwacja),
• stabilność prawna i podatkowa (Cypr, Portugalia).

 

1. Hiszpania – najczęściej wybierany kierunek ze względu na klimat, stabilny rynek i atrakcyjne ceny. W 2024 r. Polacy kupili tam rekordowe 4,2 tys. nieruchomości, zajmując 4. miejsce wśród zagranicznych inwestorów 15.
2. Portugalia – rosnąca popularność dzięki programom wizowym (np. Golden Visa), niskim podatkom i turystycznemu potencjałowi.
3. Cypr (w tym Cypr Północny) – niskie podatki i bardzo dobre ceny (Cypr Północny oferuje apartamenty nad morzem już za 100 tys. GBP – ok. 500 tys. zł). Warto wspomnieć jednak, że Cypr Północny nie jest uznawany międzynarodowo (oprócz Turcji).
4. Bułgaria – jedne z najniższych cen w UE – mieszkanie w Słonecznym Brzegu można kupić już za 100 tys. zł. Idealna inwestycja dla osób szukających taniej bazy wypoczynkowej lub wynajmu krótkoterminowego.
5. Turcja – dynamiczny rynek, tanie nieruchomości (od 2 tys. USD/m² w Stambule) i łatwe procedury zakupu.
6. Chorwacja – rosnąca popularność wśród Polaków, zwłaszcza po wejściu do strefy Schengen. Apartamenty nad Adriatykiem można kupić już od 200 tys. euro.
7. Czarnogóra – niskie ceny (np. Budva, Kotor), brak podatku od nieruchomości dla obcokrajowców i szybki wzrost wartości inwestycji.
8. Dubaj (ZEA) – zero podatku dochodowego, wysoki zwrot z wynajmu (do 15% rocznie) i luksusowe apartamenty. Idealna inwestycja dla zamożnych inwestorów szukających bezpiecznej lokaty kapitału.
9. Grecja – atrakcyjne ceny po kryzysie – mieszkania na wyspach (np. Kreta, Rodos) od 39 tys. euro.
10. Tajlandia – egzotyczny kierunek z tanimi nieruchomościami (od 150 tys. euro) i rosnącym rynkiem wynajmu.