Mieszkanie pochłania ponad 40 proc. dochodów milionów Europejczyków. Najgorzej jest w Grecji

Koszty utrzymania mieszkania stają się jednym z najważniejszych obciążeń dla europejskich gospodarstw domowych. Rosnące ceny nieruchomości, czynsze i rachunki za energię sprawiają, że coraz większa część dochodów musi być przeznaczana na zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Z danych Eurostatu wynika, że między 2015 rokiem a drugim kwartałem 2026 roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej wzrosły średnio o 69 proc. W niektórych państwach podwyżki przekroczyły 100 proc., co oznacza ponad dwukrotny wzrost cen w analizowanym okresie.

Problem nie ogranicza się jednak do osób planujących zakup nieruchomości. Dotyka również najemców oraz właścicieli mieszkań, którzy ponoszą bieżące koszty ich utrzymania. Wysokość czynszu lub odsetek od kredytu hipotecznego, opłat za media, ubezpieczenia, naprawy i podatki wpływa na to, ile pieniędzy pozostaje gospodarstwu domowemu na pozostałe wydatki. Gdy koszty te rosną szybciej niż dochody, utrzymanie mieszkania może stać się znacznym obciążeniem finansowym.

Eurostat określa takie zjawisko jako przeciążenie kosztami mieszkaniowymi. Występuje ono wtedy, gdy gospodarstwo domowe przeznacza na mieszkanie ponad 40 proc. swojego dochodu rozporządzalnego, czyli środków pozostających po odliczeniu podatków i składek na ubezpieczenia społeczne, z uwzględnieniem otrzymywanych świadczeń. W 2025 roku w takiej sytuacji znajdowało się 7,7 proc. mieszkańców Unii Europejskiej.

Najwyższy wskaźnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi odnotowano w Grecji. Według danych za 2025 rok aż 26,4 proc. mieszkańców tego kraju żyło w gospodarstwach domowych przeznaczających na utrzymanie mieszkania ponad 40 proc. dochodu rozporządzalnego. To ponad trzykrotnie więcej niż średnia unijna, wynosząca 7,7 proc.

Skala problemu wyróżnia Grecję nawet na tle państw, w których ceny nieruchomości i ogólne koszty życia są znacznie wyższe. W Danii wskaźnik wyniósł 14,7 proc., w Niemczech 11,2 proc., a w Szwecji 10,8 proc. Powyżej średniej unijnej znalazły się również Estonia z wynikiem 8,8 proc., Czechy z 8,2 proc. oraz Luksemburg, gdzie ponad 40 proc. dochodu na mieszkanie przeznaczało 8,1 proc. mieszkańców.

Jeszcze większe różnice widać po rozszerzeniu porównania na państwa europejskie spoza Unii. W Szwajcarii wskaźnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi osiągnął 15,3 proc., a w Norwegii 13,5 proc. Wśród państw kandydujących do UE najwyższe wartości odnotowano w Turcji, gdzie problem dotyczył 10 proc. mieszkańców, Czarnogórze z wynikiem 8,7 proc. oraz Serbii, w której wskaźnik wyniósł 7,9 proc.

Zestawienie pokazuje, że wysoki poziom rozwoju gospodarczego nie gwarantuje niskiego udziału kosztów mieszkaniowych w budżetach gospodarstw domowych. Szwajcaria i Dania należą do zamożnych państw europejskich, a mimo to znacząca część ich mieszkańców przekracza próg uznawany przez Eurostat za nadmierne obciążenie. Nie oznacza to jednak, że konsekwencje finansowe są wszędzie podobne. Kwota pozostająca po opłaceniu mieszkania i poziom kosztów pozostałych dóbr i usług mogą istotnie różnić się między państwami.

Na przeciwnym biegunie europejskiego zestawienia znajduje się Cypr, gdzie w 2025 roku zaledwie 2,4 proc. mieszkańców przeznaczało na mieszkanie więcej niż 40 proc. dochodu rozporządzalnego. Niskie wartości odnotowano również w Chorwacji, w której wskaźnik wyniósł 3,2 proc., oraz w Słowenii i Słowacji, gdzie osiągnął po 3,5 proc.

Różnice między państwami wynikają z wielu czynników. Znaczenie ma udział osób mieszkających we własnych nieruchomościach i korzystających z rynku najmu, poziom czynszów, koszty energii oraz wysokość dochodów. Istotną rolę odgrywają również systemy zabezpieczenia społecznego, które mogą ograniczać finansowe skutki wysokich kosztów mieszkaniowych dla części gospodarstw domowych.

Według analiz przedstawionych przez Euronews szczególnie narażeni na przeciążenie są najemcy korzystający z prywatnego rynku mieszkaniowego. Ponieważ wysokość ich bieżących wydatków zależy od czynszów, wzrost cen najmu może szybko zwiększać udział kosztów utrzymania mieszkania w całkowitym budżecie. Sytuacja właścicieli nieruchomości może wyglądać inaczej, choć także oni ponoszą wydatki związane z energią, utrzymaniem lokalu czy obsługą kredytu hipotecznego.

Z tego powodu sam wskaźnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi nie pozwala w pełni porównać warunków życia w poszczególnych państwach. Nie uwzględnia on bezpośrednio różnic w jakości mieszkań, poziomie świadczeń społecznych ani kwocie dochodu pozostającej po opłaceniu wszystkich kosztów związanych z nieruchomością. Przekroczenie progu 40 proc. może więc oznaczać odmienne konsekwencje finansowe w Grecji i Szwajcarii, mimo że oba państwa osiągają wysokie wartości wskaźnika.

Inny obraz sytuacji wyłania się z porównania bezwzględnej liczby osób dotkniętych problemem. W całej Unii Europejskiej ponad 34 mln ludzi mieszka w gospodarstwach domowych, które wydają na utrzymanie mieszkania więcej niż 40 proc. swojego dochodu rozporządzalnego. Największą liczbę takich osób odnotowano w Niemczech, gdzie wynosi ona około 9,4 mln.

Drugie miejsce w szerszym europejskim zestawieniu zajmuje Turcja, z wynikiem 8,6 mln osób. Kolejne pozycje przypadają Francji, gdzie problem dotyczy 4,4 mln mieszkańców, Hiszpanii z 3,5 mln oraz Włochom, w których liczba osób nadmiernie obciążonych kosztami mieszkaniowymi wynosi 2,9 mln.

Grecja, mimo znacznie mniejszej liczby ludności, znalazła się na szóstym miejscu z wynikiem około 2,7 mln osób. To konsekwencja wyjątkowo wysokiego udziału mieszkańców, których koszty mieszkaniowe przekraczają 40 proc. dochodów. W przypadku Niemiec liczba bezwzględna jest znacznie większa przede wszystkim ze względu na wielkość populacji, choć również tam udział osób przeciążonych kosztami utrzymuje się powyżej unijnej średniej.

Wśród największych gospodarek UE sytuacja jest zróżnicowana. Niemcy ze wskaźnikiem 11,2 proc. znajdują się wyraźnie powyżej przeciętnego poziomu, natomiast Hiszpania z wynikiem 7,2 proc., Francja z 6,4 proc. oraz Włochy, gdzie wskaźnik wynosi 5 proc., plasują się poniżej średniej unijnej. Dane pokazują więc, że liczba osób dotkniętych problemem i ich udział w całej populacji mogą prowadzić do odmiennych wniosków dotyczących skali obciążenia mieszkaniowego.

Szczególnie trudna sytuacja dotyczy osób zagrożonych ubóstwem. W 2025 roku w całej Unii Europejskiej 29,1 proc. osób należących do tej grupy mieszkało w gospodarstwach domowych przeznaczających ponad 40 proc. dochodu rozporządzalnego na koszty mieszkaniowe. Oznacza to, że przeciążenie kosztami utrzymania dotyka niemal co trzeciego mieszkańca UE o niskich dochodach, podczas gdy w całej populacji wskaźnik wynosi 7,7 proc.

Eurostat zalicza do grupy zagrożonej ubóstwem osoby, których ekwiwalizowany dochód rozporządzalny jest niższy niż 60 proc. krajowej mediany. W 2025 roku mediana tego dochodu dla całej Unii wynosiła 22 939 euro rocznie, czyli około 1912 euro miesięcznie. Sześćdziesiąt procent tej wartości odpowiadało około 1147 euro miesięcznie. W praktyce progi zagrożenia ubóstwem są jednak wyznaczane osobno dla poszczególnych państw, ponieważ poziom dochodów różni się między gospodarkami.

W Grecji problem przeciążenia kosztami mieszkaniowymi obejmował aż 82,6 proc. osób zagrożonych ubóstwem. Oznacza to, że ponad cztery na pięć osób o najniższych dochodach mieszkało tam w gospodarstwach domowych wydających na mieszkanie więcej niż 40 proc. dostępnych środków. Tak wysoki udział pokazuje, że w przypadku Grecji problem mieszkaniowy jest szczególnie silnie związany z sytuacją dochodową mieszkańców.

Wysokie wskaźniki wśród osób zagrożonych ubóstwem występują również w państwach zamożniejszych. W Danii wynoszą 59,8 proc., a w Szwajcarii 56,1 proc. Ponad 40 proc. osiągają także Szwecja, gdzie wskaźnik wynosi 46,8 proc., Norwegia z wynikiem 43,8 proc. oraz Czechy, w których wynosi on 43,4 proc. Oznacza to, że również w państwach o rozwiniętych systemach zabezpieczenia społecznego znaczna część gospodarstw domowych o niskich dochodach ponosi wysokie koszty związane z mieszkaniem.

Przyczyny przeciążenia kosztami mieszkaniowymi nie ograniczają się do cen zakupu nieruchomości czy wysokości czynszów. W definicji stosowanej przez Eurostat uwzględniane są również wydatki na energię elektryczną, gaz, ogrzewanie, wodę, utrzymanie i naprawy mieszkań oraz regularne opłaty związane z ich użytkowaniem.

Oznacza to, że nawet gospodarstwa domowe, których czynsz lub rata kredytu hipotecznego pozostają na niezmienionym poziomie, mogą doświadczać wzrostu całkowitych kosztów mieszkania. Wystarczy zwiększenie wydatków na ogrzewanie lub energię elektryczną, aby udział tej kategorii w domowym budżecie zaczął rosnąć.

Eksperci analizujący europejski rynek mieszkaniowy wskazują, że ceny energii mogą być jednym z najważniejszych czynników wpływających na koszty utrzymania nieruchomości w 2027 roku. W połączeniu z rosnącymi czynszami i kosztami obsługi kredytów hipotecznych może to prowadzić do dalszego zwiększania obciążeń finansowych, szczególnie jeśli wzrost dochodów pozostanie umiarkowany.

Istotne jest jednak, że sam wzrost cen nieruchomości nie przekłada się automatycznie na zwiększenie wskaźnika przeciążenia kosztami mieszkaniowymi w takim samym stopniu. Ostateczny wynik zależy od bieżących wydatków ponoszonych przez gospodarstwa domowe oraz poziomu ich dochodów. Z tego powodu państwa, w których nieruchomości są drogie, nie muszą mieć najwyższego udziału mieszkańców przeciążonych kosztami, a kraje o niższych nominalnych cenach mieszkań mogą zmagać się z poważniejszym problemem dostępności finansowej.

Dane Eurostatu pokazują, że europejski problem mieszkaniowy nie sprowadza się do jednego scenariusza. W Grecji najważniejszym sygnałem jest wyjątkowo wysoki odsetek mieszkańców przeznaczających ponad 40 proc. dochodów na mieszkanie, szczególnie w grupie osób zagrożonych ubóstwem. W Niemczech uwagę zwraca przede wszystkim liczba dotkniętych problemem osób, która sięga 9,4 mln. Z kolei w zamożnych krajach, takich jak Dania i Szwajcaria, wysokie wskaźniki współistnieją z odmiennymi poziomami dochodów, świadczeń społecznych i kosztów życia.

W całej Unii sytuację komplikuje wieloletni wzrost cen mieszkań. Od 2015 roku do drugiego kwartału 2026 roku nieruchomości podrożały średnio o 69 proc., a w części państw ceny wzrosły ponad dwukrotnie. Jednocześnie gospodarstwa domowe muszą ponosić coraz większe wydatki związane z bieżącym użytkowaniem lokali.

Najbardziej narażone pozostają osoby o niskich dochodach. To właśnie w tej grupie utrzymanie mieszkania najczęściej pochłania znaczną część dostępnych środków, ograniczając możliwości finansowania pozostałych potrzeb. Przy wskaźniku przeciążenia wynoszącym 29,1 proc. wśród osób zagrożonych ubóstwem koszty mieszkaniowe stają się jednym z istotnych czynników wpływających na sytuację finansową europejskich gospodarstw domowych.

Przedstawione dane nie pozwalają przesądzić, w których państwach problem będzie narastał najszybciej. Pokazują jednak, że dostępność finansowa mieszkań zależy nie tylko od rynku nieruchomości, ale również od wysokości dochodów, struktury własności mieszkań, kosztów energii i sposobu działania systemów zabezpieczenia społecznego. Właśnie dlatego podobny udział wydatków mieszkaniowych w budżecie może oznaczać różny poziom obciążenia dla mieszkańców poszczególnych państw.

Źródło: Euronews, na podstawie danych Eurostatu, opracowanie własne