Oto, co powinieneś wiedzieć, gdy kupujesz lokal dla firmy

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Kto jest właścicielem? Czy istnieje hipoteka? Służebność? Roszczenie? Inne prawa osób trzecich? Kupujący powinien również sprawdzić, czy osoba podpisująca umowę rzeczywiście może skutecznie reprezentować sprzedającego. Przy zakupie nieruchomości przedsiębiorcy często koncentrują się na tym, czy lokal odpowiada ich potrzebom biznesowym. Tymczasem najpierw trzeba ustalić, czy w sensie prawnym rzeczywiście kupujemy to, co wydaje nam się, że kupujemy.

„Lokal użytkowy” brzmi szeroko. Ale przedsiębiorca powinien sprawdzić, czy może w nim prowadzić konkretną działalność. Inne wymagania może mieć biuro, inne lokal gastronomiczny, gabinet medyczny, przedszkole czy studio produkcyjne. Dlatego przed zakupem warto sprawdzić m.in. przeznaczenie nieruchomości, możliwości adaptacji, kwestie techniczne i ograniczenia wynikające z przepisów administracyjnych. Najdroższy błąd to zakup nieruchomości pod konkretny biznes, a dopiero później odkrycie, że biznesu w tym miejscu nie da się legalnie prowadzić albo że dostosowanie lokalu będzie kosztowało znacznie więcej, niż zakładano.

Wskazane w ogłoszeniu 52 metry kwadratowe mogą wyglądać świetnie. Tylko co dokładnie obejmują? Czy powierzchnia odpowiada dokumentacji? Czy do lokalu należy komórka? Czy miejsce parkingowe jest własnością, udziałem w nieruchomości czy prawem do korzystania? Jak wygląda dostęp do części wspólnych? Im większa transakcja, tym mniej miejsca na zasadę „sprzedający mówił, że tak jest”.

W umowach przedwstępnych szczególną uwagę należy zwrócić na zadatek. Art. 394 Kodeksu cywilnego przewiduje określone konsekwencje niewykonania umowy, w tym możliwość odstąpienia od niej i zatrzymania zadatku albo żądania jego dwukrotności w określonych sytuacjach. Dlatego przedsiębiorca powinien wiedzieć, co dokładnie podpisuje i jakie scenariusze przewidziano na wypadek, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.

Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, umowa przedwstępna powinna uwzględniać ten fakt. „Bank raczej udzieli finansowania” nie jest klauzulą umowną. Jeżeli firma podpisze bezwarunkowe zobowiązanie do zakupu, a następnie finansowania nie uzyska, może znaleźć się w bardzo niekomfortowej sytuacji.

I jeszcze jeden drobiazg: kto naprawdę podpisuje? W przypadku spółek trzeba zweryfikować zasady reprezentacji. W przypadku osób fizycznych – ich umocowanie i stan prawny nieruchomości. W przypadku pełnomocnika – pełnomocnictwo. To nudne. Ale „nudne” dokumenty potrafią uratować środki lub uniknąć niepotrzebnych ryzyk.

W transakcjach nieruchomościowych prawnik nie powinien być strażakiem przyjeżdżającym do pożaru. Największa wartość doradztwa jest przed podpisaniem dokumentów – kiedy można jeszcze zmienić warunki, wycofać się albo odpowiednio zabezpieczyć interes klienta.

Zakup nieruchomości dla firmy powinien więc zaczynać się nie od pytania „ile kosztuje metr?”, lecz od kilku innych:

• Co dokładnie kupujemy?
• Czy możemy wykorzystać nieruchomość zgodnie z założeniami biznesowymi?
• Jakie prawa mają osoby trzecie?
• Jakie ryzyka przejmujemy razem z nieruchomością?
• Co się stanie, jeśli transakcja nie pójdzie zgodnie z planem?

Dopiero kiedy znamy odpowiedzi, można spokojnie liczyć metry i planować wykończenie.